부동산 개발사업, 누가 무엇을 하는 걸까? 시행사·시공사·신탁사·분양대행사 역할 총정리

부동산 분양 광고를 보면 늘 등장하는 단어들이 있습니다.
시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사.

하지만 일반 투자자 입장에서는
“누가 어떤 일을 하는지” 정확하게 이해하기가 쉽지 않죠.

오늘은 부동산 개발사업의 핵심 플레이어 4곳을 아주 쉽게 정리해 드립니다.

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🧱 1. 시행사(Developer) – 사업의 기획자

시행사는 부동산 개발 프로젝트의 전체 기획자·책임자입니다.
어떤 땅을 개발할지, 어떤 규모의 건물을 지을지, 수익성이 있는지 등을 판단합니다.

주요 역할

• 토지 매입 및 확보

• 사업성 분석

• 인허가 절차 진행

• 금융 조달, 자금 구성

• 전체 사업 총괄 및 리스크 관리

쉽게 말해 **“프로젝트의 주인, 감독, 책임자”**입니다.

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🏗️ 2. 시공사(Construction company) – 건물을 실제로 짓는 회사

시공사는 건축 공사를 실제로 수행하는 건설사입니다.
우리가 아는 대형 건설사들이 여기에 해당합니다.

주요 역할

• 건축 설계 반영 및 시공

• 공정 관리, 품질 관리

• 안전 관리

• 준공 후 사용승인 지원

즉, “설계도대로 건물을 완성하는 실행자”입니다.
브랜드 가치나 공사 품질은 분양 성패에 큰 영향을 줍니다.

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🛡️ 3. 신탁사(Trust company) – 자금·사업 안전장치

신탁사는 사업에서 발생하는 자금을 관리하고,
자금이 엉뚱한 데 쓰이지 않도록 사업을 통제하는 안전장치 역할을 합니다.

특히 최근에는 관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁이 많이 활용됩니다.

주요 역할

• 분양대금 및 사업자금 관리

• 자금 집행 승인

• 사업 진행 감시

• 필요 시 사업 대체 진행

• 소비자(분양자) 보호 역할

한마디로 “사업의 자금관리자 겸 안전관리자”입니다.

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📣 4. 분양대행사(Marketing agency) – 분양 판매 전문가

분양대행사는 말 그대로 분양을 실제로 판매하는 판매 전문 팀입니다.

주요 역할

• 시장 분석 & 분양 전략 수립

• 모델하우스 운영

• 마케팅/광고 집행

• 상담·계약 관리

• 분양 성과 보고

즉, “분양을 성공시키는 판매 전문 조직”이라고 보면 됩니다.

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✔️ 정리

구분	역할 요약	핵심 키워드
시행사	사업 기획·총괄	기획 / 인허가 / 금융 / 책임
시공사	건물 건설	공사 / 품질 / 안전
신탁사	자금·사업 통제	관리 / 감시 / 안정성
분양대행사	분양 판매	마케팅 / 모델하우스 / 계약

각 기관의 역할을 이해하면 해당 분양사업이 얼마나 안정적인지, 신뢰할 수 있는지 판단하는 데 큰 도움이 됩니다.

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